La storia di Costa Paradiso
A cura di Giovanni Faure Ragani
Sommario
3) Cambiano le carte in tavola
7) La Restaurazione della Comunità
1) Introduzione
Per individuare la radice dei problemi che gravano sul comprensorio denominato “Costa Paradiso” si devono analizzare gli aspetti di ambiguità e di criticità che hanno caratterizzato e continuano a caratterizzare la gestione complessiva del comprensorio stesso ed in particolare il ruolo svolto da:
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la Cooperativa lottizzante “Costa Paradiso”;
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la Comunità del territorio Costa Paradiso;
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Il Comune di Trinità d'Agultu e Vignola.
La condizione ambigua e fuorviante che e' stata tenuta in vita per oltre un trentennio ha permesso di evitare le normative di legge che regolano la vita di una Comunione di beni, semplicemente ignorandone l'esistenza e sovrapponendovi una struttura apparentemente simile, sotto l'etichetta di "Comunità ", ma che potesse operare senza dover rispettare i vincoli e i "quorum" di maggioranza previsti da una Comunione.
2) Gli accordi sottoscritti
Le assegnazioni dei lotti di terreno hanno inizio nel novembre 1967 dopo la stipula da parte della Cooperativa della Convenzione di lottizzazione con il Comune (All.1) e la costituzione di un Regolamento (All.2) che disciplina “l'uso delle cose e dei servizi comuni. In ogni atto di assegnazione (All.3) sono indicati :
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un titolo di proprietà esclusiva - il lotto su cui costruire
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un titolo di comproprietà , espresso in decimillesimi, di terreno comune indiviso di circa 500 ettari complessivi
che non possono essere ceduti separatamente (All.3).
Ciascun acquirente accetta, con l'atto di assegnazione, sia la Convenzione che il Regolamento.
La Convenzione dell'ottobre 1967 (All.1) con il Comune definisce i reciproci impegni contrattuali:
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la Cooperativa si impegna all'esecuzione di tutte le opere di urbanizzazione primaria - strade residenziali e acquedotto - ed alla cessione gratuita al Comune delle stesse , non appena questo ne fara' richiesta;
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il Comune si impegna a provvedere, a proprie spese, alla manutenzione delle stesse, dopo l'acquisizione;
ed impone il rispetto del Piano di Lottizzazione ( PDL 1967) che prevede un numero massimo di 2107 unità abitative sui 695 lotti del comprensorio.
Nell'ottobre 1971, si tiene la prima Assemblea dei Partecipanti alla Comunione (All.4A) del Territorio Costa Paradiso, e questi ne eleggono gli organi amministrativi:
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Consiglio di Amministrazione (CdA)
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Collegio dei Rappresentanti (CdR)
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Commissione Tecnico-Artistica (CTA)
3) Cambiano le carte in tavola
Nel giugno 1974 - viene approvato dal Comune e dalla Regione, un nuovo Piano Turistico di Lottizzazione ( PTL 1974 ) e nelle norme di attuazione per Costa Paradiso non si fissa più il numero massimo totale di unità abitative costruibili nel comprensorio!
Difficile pensare che l'assenza di un dato così determinante sia casuale : e certamente in tal modo si toglie il più solido argine contro la speculazione edilizia con tutti gli effetti prevedibili.
L'anno dopo, il 1° agosto 1975 , la Cooperativa ed il Comune stipulano una nuova Convenzione (All.6) che impone il rispetto del nuovo Piano di lottizzazione e riconosce che:
"...risultano già realizzate tutte le opere di urbanizzazione primaria: rete viaria, acquedotto, rete distribuzione idrica, rete elettrica, rete telefonica,..."(Art.3)
ma poi estende gli oneri a nostro carico:
"...dopo il passaggio di proprietà al Comune, gli oneri di manutenzione di tali opere rimarranno a carico dei proprietari per un periodo di ( ulteriori ) 10 anni " (Art 3 , pag.10).
PERCHE' ?
La Convenzione deve ritenersi nulla perchè la Cooperativa non è legittimata a prendere impegni ed oneri per tutti noi proprietari, in quanto:
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il mandato affidato dalla maggioranza dagli assegnatari dei lotti ( coloro che hanno acquistato entro il 1972 ) al Presidente ad agire in loro nome e conto si è estinto il 31 /12 /1972 come risulta dall' atto di assegnazione (All.3)
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la Cooperativa è in liquidazione volontaria dal Dicembre 1973 e detiene ormai solo una esigua quota di lotti sul territorio; essa è, di fatto, un membro della Comunione come ciascuno di noi, nulla di più.
Intanto la speculazione prende piede.
Arriva l'ISVITUR (Istituto per lo Sviluppo Turistico) che ha acquistato terreni per edificare decine di migliaia di mc , ed inizia la costruzione di grossi villaggi, per i quali deve realizzare apposito impianto fognario-depurativo: cosa che regolarmente fa.
E negli organi di amministrazione e controllo ( CdA , CdR , CTA ) si inseriscono sempre più persone ISVITUR , della Cooperativa e locali con forti interessi economici in Costa e in condizione di esercitare influenze notevoli anche a livello dell'Ente Pubblico.
4) Il passaggio al Comune
Nel luglio 1985 avviene la Presa di Possesso delle aree e infrastrutture primarie del comprensorio da parte del Comune, secondo quanto previsto dalla Convenzione del 1975 e dalla Legge.
La presa di possesso e' verbalizzata con documento ufficiale in data 29 /07 /1985 (All.9) e relativa comunicazione alla Cooperativa (prot. 3744, stessa data). Questo atto di importanza fondamentale, viene occultato ai proprietari: PERCHE'?
Riassumendo, alla fine del 1985:
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tutte le infrastrutture sono state realizzate e prese in possesso dal Comune, come previsto dalle leggi 1150 del 1942 e 765 del 1967
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negli atti di assegnazione di ciascuno di noi non vi è alcun mandato PER LA STIPULA DI ULTERIORI CONVENZIONI e/o l'assunzione di ulteriori impegni;
Da tale data, quindi:
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nessun onere rimane a carico dei proprietari (secondo la Convenzione del 1967)
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restano a carico dei proprietari gli oneri di manutenzione sino al 31 luglio 1995 (secondo la convenzione del 1975, che comunque continuiamo a considerare nulla)
ma tanto abbiamo pagato perché queste cose non le sapevamo !!!
5) la situazione peggiora
Il potere dei “soliti noti” - sempre più inseriti negli organi amministrativi della Comunità - si consolida e si manifesta mediante:
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assemblee convocate strumentalmente nei periodi più infelici dell'anno (per chi abita in Continente) per avere un minimo di presenze - non locali –
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utilizzo spropositato ed incontrollato di deleghe che consente a 20 - 30 persone - sempre quelle - di deliberare in rappresentanza di oltre 1500 proprietari;
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disinformazione ed occultamento di decisioni importanti: l'esempio più grave, per i danni che sta provocando ( il caso delle Convenzioni del ' 92 ) lo vediamo qui appresso in dettaglio;
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denigrazione continua nei confronti di chiunque osi criticare l'operato del CdA della Comunità.
La speculazione galoppa. Le infrastrutture costano - soprattutto la fogna - e quindi occorre scaricare il massimo possibile dei costi sui PROPRIETARI IGNARI e DISATTENTI.
Sale quindi alla ribalta il grande “regista” che avvia un piano per assicurare la continuazione “sine die” del fardello di oneri a carico dei proprietari! Un piano in tre fasi:
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Fase 1: prendere in carico la manutenzione dell'attuale impianto.
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Fase 2: far approvare l' ampliamento dell' impianto (a nostre spese) in una futura assemblea.
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Fase 3: far approvare in assemblea l'assunzione “a tempo indeterminato” degli oneri di gestione e manutenzione di tutte le infrastrutture.
Ed ecco la sequenza dei fatti.
FASE 1
Nella stessa giornata, (30 luglio 1992), si stipulano ben DUE CONVENZIONI che vengono accuratamente OCCULTATE a tutti noi proprietari. Qualcuno può negarlo?
Nella prima (All.12):
"... la Società ISVITUR cede gratuitamente la proprietà dell'impianto fognario - depurativo al Comune che , a mezzo del suo legale rappresentante, accetta ( Art 2 );"
Nella seconda (All.13):
"... Il Comune affida alla Comunità l'impianto fognario con depuratore ..."
e la Comunità ( Art: 3 e 4 )
"... si obbliga a provvedere a tutti gli oneri di manutenzione, funzionamento e gestione... senza nulla chiedere al Comune ... fino al 01 /08 /1995."
"... si impegna a programmare il potenziamento della rete fognaria e del depuratore.....e sottoporre il suddetto programma all'approvazione dell'Assemblea ..."
Che generosità ammirevole! PERCHE'? E' una convenzione “ raccapricciante “, nulla ed illegale in quanto:
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la persona - che prende allegramente impegni per tutti noi proprietari - non ha nessun mandato dall'Assemblea - che non ne sa assolutamente nulla!!
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la Comunità - che è una Comunione - non può, per legge, gestire strutture di terzi ( cioè l'impianto fognario del Comune ).
FASE 1: CONCLUSA
La scoperta delle due Convenzioni - tre anni dopo la stipula - produce un profondo sconcerto per le conseguenze negative pesantissime per tutti noi, e per la spregiudicatezza ed arroganza di comportamento che supera ogni immaginazione. Sono stati naturalmente fatti esposti-denuncia alla Magistratura ma senza esito.
Però una verità c'è: LA PIENA PROPRIETA' DELL' IMPIANTO FOGNARIO - DEPURATIVO E' PASSATA AL COMUNE. Non è forse questa una ragione valida per l'occultamento delle due Convenzioni?
FASE 2
Il piano continua con il pezzo più “goloso”: fare approvare l'ampliamento dell'impianto in Assemblea (dove il termine ampliamento è un eufemismo, poiché l'impianto dovrà essere almeno triplicato) a spese di noi proprietari. Il CdA affida l'incarico della progettazione ad un tecnico che fa parte della Commissione Tecnico-Artistica. Il progetto riceve l' OK del Comune e poi viene APPROVATO dall'Assemblea della Comunità del 30/01/1993
FASE 2: CONCLUSA
Naturalmente nella votazione non veniva raggiunta la maggioranza qualificata prescritta dalla Legge (art.1108 c.c). Per tale motivo l' A.T.C.P impugnava la delibera in Tribunale chiedendo di dichiararne la nullità (che il Tribunale concederà nell' agosto del 2000 , come vedremo più avanti) Ma il boccone era troppo succulento e non lo si poteva perdere : per i nostri amministratori le delibere debbono valere anche in assenza del “quorum” previsto per la Comunione, e quindi
la Comunità si autodefinisce, (All.15)
ASSOCIAZIONE NON RICONOSCIUTA ex art. 36 c.c
.
una veste assai più comoda, libera da ogni vincolo sulle percentuali richieste per deliberare.. Complimenti!
Come è strana la vita: però: - solo quattro mesi prima - a dicembre 1992, in un procedimento giudiziario (non contro di noi naturalmente), ma presso lo stesso Tribunale di Tempio, (All.16) lo stesso avvocato affermava:
“...la Comunità , come dimostreremo, è un Supercondominio...” (bella faccia tosta!)
e spendeva le successive tre pagine, con dotte citazioni, per farlo!! E un Supercondominio ha le regole della Comunione in fatto di maggioranze qualificate per deliberare, e allora? Qual'è la veste giuridica della Comunità? Variabile a seconda di come ci fa comodo? Ma sta arrivando il 1995, l'anno della cessazione dei nostri oneri, e quindi il CdA deve avviare la FASE 3.
FASE 3
Per niente intimorito dalle generali proteste e dalle numerose diffide, il CdA della Comunità va avanti per la propria strada e, sicuramente sulla base di precisi accordi con il Comune, convoca una Assemblea dei Partecipanti per il 16/17 dicembre 1994 ad Olbia con il seguente ordine del giorno:
Stipula della Convenzione con il Comune per l'esercizio in concessione da parte della Comunità di servizi e strutture
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senza informare preventivamente noi proprietari sui contenuti dell'accordo
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senza fare cenno alcuno alle Convenzioni occultate del 1992
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in una data che mira ad avere il minimo di presenze indesiderate di proprietari
con buona pace della trasparenza!! Su ricorso dell'A.T.C.P, il Tribunale di Tempio ordina la sospensione della convocazione. L'Assemblea non si tiene.
Ma la Fase 3 deve essere chiusa! Passa un anno e ciò che non era riuscito con la mancata assemblea del dicembre 1994 riesce il 27 gennaio 1996. L'Assemblea dei Partecipanti APPROVA: (All.20, All.21 ed All.22)
* L' AMPLIAMENTO FOGNATURA E LA RELATIVA SPESA - A NOSTRO CARICO
* LA GESTIONE DEI SERVIZI COMUNALI A TEMPO INDETERMINATO - A NOSTRO CARICO
Il Piano è completato!
Naturalmente l' A.T.C.P. , come aveva fatto in occasione dell' assemblea del ' 93, impugna le delibere in Tribunale chiedendo di dichiararne la nullità (che il Tribunale dichiarerà nell' aprile del 2000, come diremo più avanti).
Chiudiamo questo capitolo con una “chicca“ che ha dell' incredibile: i signori amministratori della Comunità , negli anni fra il ' 93 ed il ' 96 , nel continuo disperato tentativo di dimostrare che non siamo una Comunione , arrivano a sostenere che noi proprietari NON POSSEDIAMO beni comuni indivisi!
E' contro ogni evidenza: ci sono quasi 500 ettari di terreno comune indiviso, come riportato negli atti di assegnazione e nello stesso Regolamento (All.2 e All.3). E non lo affermano al bar , lo affermano in documenti presentati nel Tribunale di Tempio.
Ecco tre esempi:
Udienza Presidenziale ex art. 737 c.p.c. del 28 /07 /1995
"Memoria di risposta e di costituzione per la Comunità [... ] nei confronti di [... pag.7 ...] [...] la Comunione esiste quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comunione a più persone e nella fattispecie i 1300 proprietari [...] non hanno nessun bene immobile in comune."(All.23)
Comparsa di costituzione e risposte del 22/01/96 nell' interesse della Comunità [...]
" [... pag. 8 e 9 ...] i 1300 proprietari dei lotti venduti dalla Coop. Costa Paradiso non hanno nessun bene in comune [...]"(All.24)
Udienza di comparizione delle parti dell' 11 /06 /96
"[... pag 11 ...] i proprietari non hanno nessun bene in comune [...]"(All.25)
La caparbietà di questi signori a negare la realtà della Comunione, li porta a negare la realtà!
Ma intanto la Comunità stava portando avanti ciò che veniva via via deliberato in Assemblea. Sin dal 1993 aveva iniziato a chiedere somme di denaro e iniziato i lavori di ampliamento fognatura, infischiandosene delle lamentele, delle richieste di chiarimenti,delle critiche di carattere tecnico, ma soprattutto infischiandosene del fatto che il Comune
- non aveva indetto un appalto pubblico
- non aveva rilasciato alcuna licenza edilizia (All.17)
- non aveva informato l' Assessorato Difesa Ambiente
e il 9 maggio 1995 , a seguito di ripetuti solleciti del legale dell'A.T.C.P., l'Assessorato aveva preso posizione contro la “leggerezza” del Sindaco ottenendo che si fermassero temporaneamente le ruspe ! Ma ecco che a fine estate 1996 le ruspe ripartono con lavori di scavo e posa di tubi :chi ha autorizzato i lavori? Con quale concessione edilizia? Costoro, sono in grado di farlo? quali garanzie offrono? chi è il responsabile di eventuali danni? l'ampliamento in atto è di proprietà comunale, privata, o......mista?
Non è dato sapere. Quel che si scoprirà è che il 9 luglio 1997 sarà rilasciata dal nuovo Sindaco una nuova concessione edilizia per l' ampliamento della fognatura : a chi? alla Comunità! E l'appalto pubblico? E le garanzie?
DICIAMOLO UNA VOLTA PER TUTTE: il problema fognario si è ingigantito nel tempo perché non sono state rispettate da decenni le norme igienico – sanitarie previste dal PTL 1974 e dalla Convenzione del '75 che impongono che(All.6):
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nel caso di villette isolate lo smaltimento delle acque luride sia effettuato tramite fosse settiche
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nel caso di abitazioni collettive, oltre alle fosse settiche, sia costruito un idoneo e sufficiente impianto di depurazione biologica artificiale
Quindi chi costruiva (e costruisce) i nuclei abitativi multipli era (ed è) obbligato a realizzare un adeguato sistema fognario di smaltimento liquami! Proprio come aveva fatto l'ISVITUR per i suoi villaggi: non l'ha certo costruita la Cooperativa la fognatura ISVITUR!
E allora:
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perchè gli organi amministrativi della Comunità non hanno imposto il rispetto di queste norme?
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perchè il Comune ha rilasciato licenze edilizie per abitazioni che non rispettavano questi vincoli?
Ci vuole rispondere il CdA? Ci vuole rispondere il Sindaco?
6) La primavera di Praga
Nauseati da questi comportamenti , i Soci dell'A.T.C.P decidevano di fare ricorso al Tribunale di Tempio per l'ottenimento di un Amministratore Giudiziario. Il Tribunale accertava - tramite due Consulenti Tecnici nominati d'Ufficio (Naturalmente a spese ATCP) - che i beni comuni erano costituiti principalmente da terreni , per circa 487 ettari , che ricadevano sotto lo stato giuridico di Comunione e il 13 gennaio 1999 nominava un Amministratore Giudiziario dei beni in oggetto (All.26).
La Comunità proponeva immediato ricorso e la Corte d'Appello di Cagliari, con decreto del 7 maggio 1999 , accoglieva il reclamo, revocando l'Amministratore Giudiziario, ma confermava lo stato giuridico di Comunione (All.27).
L'anno successivo , lo stesso Tribunale di Tempio, accogliendo i due ricorsi dell'A.T.C.P. di cui abbiamo detto prima, dichiara nulle le delibere adottate nelle Assemblee del 30 gennaio ' 93 e 27 gennaio ' 96 perchè prive della maggioranza qualificata prevista dalle norme della Comunione (All.28 e All.29).
Non sia mai detto: i nostri amministratori non possono accettarlo, e naturalmente ricorrono in Appello per entrambi i procedimenti. Nel contempo, inoltre, convocano (All.30), per il giorno 13 aprile 2001, una Assemblea Straordinaria per riapprovare tutte le delibere annullate dal '78 al '96, e l'assemblea, con le solite maggioranze insufficienti, approva. Ma in questa occasione la Presidente del CdA dichiara ufficialmente che la natura giuridica della Comunità è quella di “COMUNIONE di beni indivisi”. Qualcosa è senz'altro cambiato: è l'inizio di una “ primavera di Praga “! Infatti:
Giugno 2001:
viene stilato un Protocollo di Accordo (All.32) tra il Sindaco di Trinità e il CdA in cui si prendono reciproci impegni per l'acquisizione delle infrastrutture e la gestione dei servizi pubblici da parte del Comune.
Ottobre 2001:
si tiene la prima riunione del CdA della COMUNIONE (All.33)
Novembre 2001:
il CdA comunica formalmente al Sindaco (All.34) la decisione presa all'unanimita' di cessare la gestione della fognatura e del depuratore comunali entro il 31 dicembre 2001.
E' tutto troppo bello per essere vero! Viene cambiato il logo, vengono cambiati i cartelli indicatori, cambiano le affermazioni e l'atteggiamento del CdA , sembra cambiare persino l' atteggiamento dell'amministrazione comunale, ......ma........
7) La Restaurazione della Comunità
Nel dicembre 2001, il CdA apprende dal Vicepresidente delle dimissioni inaspettate della Presidente per motivi familiari. Nel marzo successivo il CdA convoca (All.35) l'Assemblea Ordinaria dei partecipanti alla COMUNIONE di Costa Paradiso, in prima convocazione il 31 maggio, ed in seconda convocazione il 1° giugno 2002. Ma qualcosa è di nuovo cambiato. Infatti :
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l'approvazione dei bilanci del triennio (1998 / 2001) avviene senza la maggioranza qualificata
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la votazione per le cariche sociali avviene con esito plebiscitario: 5012 favorevoli, nessun contrario, nessun astenuto. Nessun commento!
E inoltre il 31 agosto successivo viene inviato ai proprietari il verbale dell'Assemblea ordinaria dei partecipanti (non più della COMUNIONE ma ...) della COMUNITA' (All.36).
Il disconoscimento dello stato di Comunione era avvenuto con sorprendente rapidità.
SI STAVA RICOMPATTANDO, ENTRO E FUORI DAL CdA, QUEL NUCLEO DETENTORE DEI POTERI CHE AVEVA PERMESSO AI SUOI COMPONENTI DI DOMINARE CON OGNI MEZZO QUESTO COMPRENSORIO PER OLTRE UN VENTENNIO.
Ogni riferimento allo stato di Comunione - il logo, i cartelli, ecc. viene eliminato. Gli impegni presi sono diventati carta straccia; la restaurazione della Comunità è totale: la “ Primavera di Praga “ era finita.
Il copione andato avanti per tanti anni continua: all' Assemblea ordinaria del 28 maggio 2005 (All.38) sono presenti 25 persone che votano per quasi 2000 proprietari!
Senza la maggioranza qualificata, approvano i bilanci dell'ultimo triennio ed eleggono le nuove cariche sociali – diciannove persone tra CdA , Collegio dei Rappresentanti e la Commissione Tecnico Artistica – esattamente le stesse del triennio precedente (tranne una)! Se non è regime questo!
8) Dalle aule di giustizia
A metà del 2002, con sentenza (n° 305) depositata in ottobre, la Corte d'Appello di Cagliari, sez. di Sassari, conferma la nullità delle delibere dell'Assemblea del ' 93 perchè in contrasto con le norme della Comunione (All.37). Abbiamo quindi vinto in 1° e 2° grado. Alla neo Comunità non resta che ricorrere in Cassazione.
A novembre 2005, poi, veniamo informati che la Corte d' Appello non ha confermato la nullità delle delibere dell' Assemblea successiva, quella del '96, e, di conseguenza, l'A.T.C.P presenta ricorso alla Corte di Cassazione il 10 dicembre 2005. E cominciano gli anni di attesa.
Finalmente, nel febbraio 2008 la corte di Cassazione dichiara inamissibile il ricorso della Comunita' (All.44); di conseguenza, come aveva stabilito la Corte d'Appello, le delibere dell'Assemblea del '93 sono nulle e la natura giuridica del comprensorio di Costa Paradiso e' quella diComunione di beni indivisi.
Ciò non ostante, nell'Assemblea ordinaria del 31 Maggio successivo ad Olbia, si delibera e si approvano i bilanci tranquillamente, in assenza di "quorum". L'A.T.C.P. ricorre chiedendo la nullità delle delibere. A tutt'oggi la causa e' in corso.
E a tutt'oggi siamo in attesa delle decisioni della Corte di Cassazione sul nostro ricorso per la nullità delle delibere dell'Assemblea del '96.
E l'attesa continua
9) Quale futuro?
l futuro di costa Paradiso dipenderà da quanto impegno e quanto tenacia continueremo a mettere nel contrastare le azioni di un manipolo di persone che amministrano il Comprensorio come se fosse di loro esclusiva proprietà.
La Comunità e' un ente fantasma senza un ATTO COSTITUTIVO ne' uno STATUTO che ne giustifichino l'esistenza. Esiste semplicemente un regolamento prodotto dalla Cooperativa e illegalmente modificato (vedi Art.68) per l'interesse di pochi.
Ciò non ostante, le denunce degli abusi edilizi e delle devastazioni del territorio (che sono sotto gli occhi di tutti) non sono valse, purtroppo, ad arrestare il fenomeno per i forti interessi economici in gioco e le complicità ed omissioni da parte degli Enti Pubblici. Non dobbiamo perderci d'animo ma cambiare strategia, portando la denuncia sul piano mediatico ed appoggiandoci a quelle organizzazioni regionali e nazionali che hanno come fine istituzionale la tutela dell'ambiente e mettendo nel mirino sia i nostri amministratori sia il comune di Trinità. Quali servizi fornisce a Costa Paradiso il comune di Trinità a fronte dell'ICI che riceve? Come può continuare a non onorare gli impegni che ha assunto nelle convenzioni?
E' questa la direzione in cui ci stiamo muovendo, ma non potremo agire in modo efficace se non ampliando la base dei soci; non solo per poter disporre di maggiori risorse, ma soprattutto per far crescere la consapevolezza di quali siano i punti nodali da risovere in Costa Pardiso, per bloccare uno scempio inarrestabile che costituisce un danno per tutti.
..... E LA STORIA CONTINUA....
A cura di Giovanni Faure Ragani