• Ferdinando Mulas

Il ruolo del Comune nel Territorio di Costa Paradiso


Premessa

Nella prospettiva di un possibile tavolo di confronto col Comune di Trinità d’Agultu, relativamente alle problematiche di Costa Paradiso, abbiamo ritenuto opportuno predisporre, in via preliminare, alcune domande fondamentali, sulle quali si concentrano, sostanzialmente, le aspettative della maggioranza dei Partecipanti della Comunità di Costa Paradiso. Gli argomenti fondamentali da esaminare e discutere sono:

  • L’accertamento/verifica dello stato del piano di lottizzazione di Costa Paradiso;

  • Se il Comune è disponibile a garantire il rispetto degli obblighi che esso ha assunto con le convenzioni di lottizzazione sottoscritte nel 1967 e nel 1975 riguardo alle opere di urbanizzazione primaria di Costa Paradiso;

  • Se il Comune è disposto a prendere definitivamente in gestione l’attuale impianto fognario, come era obbligato a fare in base all’accordo-convenzione con la Comunità del 29 luglio 1992 N. 8401, e come sembra desumersi dalla delibera del 21 gennaio 2015;

  • Se il Comune è disponibile a finanziare la realizzazione dell’ampliamento e la manutenzione straordinaria dell’attuale impianto, in attuazione della delibera del 21 gennaio 2015.

In proposito, è necessario ricordare che il piano di lottizzazione, definito dal Comune per il territorio di Costa Paradiso, si basa sul modello convenzionale stabilito dall’art. 28 della legge urbanistica del 1942, così come modificato dall’art. 8 della legge 6 agosto 1967, n. 765. Questa norma, equiparando, sostanzialmente, il piano di lottizzazione al piano particolareggiato, ne ha prodotto la trasformazione in un vero e proprio strumento urbanistico; ne consegue che la convenzione rappresenta, a tutti gli effetti il piano di lottizzazione vero e proprio. Se questa è la cornice normativa, in cui si colloca la lottizzazione del territorio di Costa Paradiso, è evidente che il Comune non può disattendere il piano che esso stesso ha definito e sottoscritto, rinunciando al ruolo che la legge gli assegna.

1 – Lo stato del piano di lottizzazione del territorio.

Preso atto che la convenzione di lottizzazione è scaduta e considerato che la convenzione si identifica sostanzialmente col piano, se ne deduce che anche quest’ultimo è ormai scaduto. Quanto alle volumetrie edificabili si può ritenere che esse siano ormai esaurite. Lo studio di impatto ambientale, che ha corredato il progetto di ampliamento e manutenzione straordinaria dell’impianto fognario, a pag. 206, riportava una tabella dalla quale emergeva che le volumetrie, edificate al luglio 2009, risultavano quasi completate, essendo pari 570.556 mc. (88,11% del totale), con un residuo edificabile di appena 76.944 mc. In questo quadro, come è possibile il rilascio di ulteriori concessioni edilizie per nuove edificazioni ?

2 - Gli obblighi della convenzione di lottizzazione.

La Convenzione del 1967, destinata a dare attuazione al piano di lottizzazione di Costa Paradiso, ha chiaramente definito i reciproci impegni contrattuali fra la Cooperativa lottizzante ed il Comune di Trinità:

  • la Cooperativa si impegna all'esecuzione di tutte le opere di urbanizzazione primaria ed alla cessione gratuita al Comune delle stesse, non appena questo ne faccia richiesta (art. 6 -7);

  • il Comune si impegna a provvedere, a proprie spese, alla manutenzione delle stesse, dopo l'acquisizione (art.7); ed impone il rispetto del Piano Regolatore Paesistico di Lottizzazione (PRPDL 1967) che prevede unnumero massimo di 2107 unità abitative sui 695 lotti del comprensorio.

Prima della scadenza decennale di questa convenzione, il 1° agosto 1975, la Cooperativa ed il Comune stipulano una nuova Convenzione (variante), che impone il rispetto del nuovo Piano Territoriale di lottizzazione (PTL), definito dal Comune. La convenzione di variante del 1975 riconosce che:

"...risultano già realizzate tutte le seguenti opere di urbanizzazione: rete viaria, acquedotto, rete distribuzione idrica, rete elettrica, rete telefonica,..."(Art.3)

ma poi estende gli oneri di gestione a carico della Comunità fino al 1 agosto 1995:

"...dopo il passaggio di proprietà al Comune, gli oneri di manutenzione di tali opere rimarranno a carico dei proprietari per un periodo di ( ulteriori ) 10 anni " (Art 3 , pag.10).

Nello stesso anno, 9 dicembre 1975, viene stilato un Atto Integrativo della convenzione, in cui, come previsto dalla stessa convenzione (art.4), "...la Cooperativa cede gratuitamente al Comune - che accetta -” Ha 85.28.64 di terreno - pari ad una quota condominiale di 1491/10000 - per spazi pubblici attrezzati, parcheggi pubblici, rete viaria”. L'Atto bloccato per oltre due anni dalla Sezione di controllo dell'Assessorato agli Enti Locali, viene reso esecutivo il 27 aprile 1978

Il passaggio di proprietà al Comune delle opere di urbanizzazione - corrispondenti agli 85.28.64 ettari di cui sopra - avviene il 29.07.1985. La presa di possesso è verbalizzata con documento ufficiale firmato dal sindaco dell’epoca, in data 29/07/1985, la relativa comunicazione alla Cooperativa ( prot. N. 3744), viene effettuata nella stessa data. Il documento afferma che la presa di possesso “avviene con riserva” per l'assenza della Cooperativa lottizzante. Assenza che resta inspiegabile, considerato che la convenzione di variante del 1975 dava atto che le opere di urbanizzazione erano state tutte realizzate e che sussisteva l’obbligo a carico dei Partecipanti di far fronte agli oneri di gestione e di manutenzione per altri dieci anni (fino al 1 agosto 1995). Assenza che, comunque, non viene colmata dalla Comunità, cui era ormai affidata la gestione delle opere. Le successive delibere del Comune n. 53 del 19.02.1986 e n. 94 del 24.02.1993 rappresentano, a loro volta, un indizio certo della intenzione del Comune di non dar seguito in modo concreto alla presa di possesso delle opere di urbanizzazione di Costa Paradiso, effettuata in precedenza dal sindaco. Perciò, la gestione e gli oneri di manutenzione di tutte le infrastrutture di urbanizzazione di Costa Paradiso, che sarebbero dovuti passare al Comune dal 1 agosto 1995, hanno continuato e continuano a gravare totalmente sui proprietari degli immobili di Costa Paradiso, con grave danno per loro, mentre, invece, il Comune continua ad essere inadempiente alle convenzioni che esso ha sottoscritto.

3 - Sul servizio idrico integrato.

Nel quadro brevemente descritto al punto 1, anche il servizio idrico integrato e le relative infrastrutture costituite dalla rete di distribuzione idrica e dall’impianto fognario, continuano ad essere gestiti privatamente dalla Comunità del Territorio di Costa Paradiso, in palese violazione dell’art. 9 della Legge n. 36 del 5 gennaio 1994 “Disposizioni in materia di risorse idriche”.

La rete di distribuzione idrica è stata realizzata dalla Cooperativa che ha eseguito la lottizzazione. Essa, in forza delle convenzioni di lottizzazione sopraindicate, avrebbe dovuto essere presa in carico dal Comune dalla citata data del 1 agosto 1995. Quanto all’impianto fognario e di depurazione, esso è stato invece realizzato da un singolo proprietario privato, l’ISVITUR S.p.A., avente causa della cooperativa lottizzante, che ha realizzato in Costa Paradiso vari villaggi ed ha poi ceduto al Comune la proprietà dell’impianto stesso.

Perciò, nello stesso giorno (30 luglio 1992) il Comune di Trinità d’Agultu ha sottoscritto due Convenzioni, la prima con l’Isvitur; la seconda con la Comunità;

nella prima (N.8400/1992): "... la Società ISVITUR cede gratuitamente la proprietà dell'impianto fognario - depurativo al Comune che, a mezzo del suo legale rappresentante, accetta ( Art 2 );"

nella seconda (N.8401/1992): " Il Comune affida alla Comunità l'impianto fognario con depuratore " e la Comunità…… (Art: 3 e 4).

Quest’ultima convenzione, oltre ad essere censurabile sotto il profilo della legittimità giuridica, è, nei contenuti, decisamente squilibrata a favore del Comune e a danno dei Partecipanti. Essa, infatti, non prevede alcun obbligo a carico del Comune, mentre risultano piuttosto onerosi gli obblighi assunti dalla Comunità, come quelli di: a) “ provvedere a tutti gli oneri di manutenzione, funzionamento e gestione...senza nulla chiedere al Comune ... fino al 01 /08 /1995 delle opere di urbanizzazione di Costa Paradiso; b) “programmare il potenziamento della rete fognaria e del depuratore.....e sottoporre il suddetto programma all'approvazione dell'Assemblea ..." c) alla scadenza della convenzione, rendere disponibile per il Comune l’impianto fognario, funzionante ed in perfetto stato di conservazione, senza pretesa alcuna.

  1. A distanza di venti anni, le opere di urbanizzazione sono ancora a carico dei Partecipanti;

  2. l’impianto fognario non è stato reso disponibile al Comune;

  3. la Comunità non si è limitata a “programmare il potenziamento della rete fognaria e del depuratore esistente”,come richiesto nella citata convenzione N.8401/1992, ma si è attivata a predisporre un mega progetto per 16.000 abitanti equivalenti finalizzato a consentire l’ulteriore sviluppo edilizio di Costa Paradiso, a spese dei Partecipanti.

Come è avvenuto per le altre opere di urbanizzazione primaria, anche l’impianto fognario è rimasto ancora a carico dei Partecipanti della Comunità, pur essendo di proprietà del Comune. Un particolare significativo è che, nel 2010, il Comune di Trinità - che già aveva provveduto a cedere ad Abbanoa S.p.A. la fognatura comunale nel 2007 - chiedeva alla Comunità la restituzione entro 30 giorni dell’impianto fognario di Costa Paradiso (lettera del Sindaco di Trinità d’Agultu del 29 marzo 2010). Dalla risposta interlocutoria della Comunità (lettera del 24 aprile 2010) si arguisce che si è trattato di un gioco delle parti, in cui uno (il Comune) voleva acquisire (ma non troppo) l’impianto di sua proprietà; l’altra si guardava bene dal cederlo.

Con la delibera comunale del 21 gennaio u.s., il Comune di Trinità ha deciso di “sostituirsi in danno ai lottizzanti per l'intera procedura dei lavori di ampliamento e manutenzione straordinaria delle strutture depurative e della rete fognaria esistente del piano di lottizzazione costa paradiso”.

Potremmo dire “Era ora !”, considerato che, in base alla convenzione del 30 luglio 1992, N. 8400, il Comune era divenuto proprietario dell’attuale impianto fognario e che in base alla successiva convenzione del 30 luglio 1992 n. 8401, stipulata lo stesso giorno tra Comunità e Comune, la gestione e la manutenzione dell’impianto fognario sarebbe dovuta passare al Comune dal 1 agosto 1995.

Il problema è che il Comune è andato ben oltre, con la decisione di agire “in danno” dei Partecipanti e di porre a loro carico i lavori di ampliamento e manutenzione straordinaria dell’impianto fognario. Il potere del Comune di sostituirsi al lottizzante nella realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria è, sì, previsto dalla legge urbanistica richiamata in premessa, ma solo quando il lottizzante non abbia realizzato le opere previste nella convenzione di lottizzazione. E questo non è il caso di Costa Paradiso per quanto detto sopra.

D’altra parte non si può negare che il Comune alla scadenza del termine previsto sia dalla convenzione di lottizzazione del 1975 che dall’accordo-convenzione n. 8401/1992, e cioè il 1 agosto 1995, avrebbe dovuto fare il punto della situazione ed accertare lo stato di consistenza delle opere di urbanizzazione, compreso l’impianto fognario, allo scopo di una definitiva presa in carico delle stesse. Non solo non lo ha fatto (con la evidente complicità dell’organo di gestione della Comunità, che si è ben guardato dall’assumere iniziative in tal senso), ma ha continuato a rilasciare concessioni edilizie, talune delle quali incompatibili con le norme stabilite dal PTL e dal Regolamento del Territorio, senza imporre ai concessionari l’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione primaria, fognatura compresa. In alternativa, il Comune avrebbe potuto imporre il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria, così da poterli destinare alla realizzazione delle opere primarie e della fognatura, necessarie a far fronte all’ulteriore sviluppo edilizio di Costa Paradiso. Non ha fatto né l’una, né l’altra cosa. I concessionari hanno quindi potuto usufruire delle opere già realizzate in precedenza, conseguendo significativi vantaggi economici. Ed ora il Comune pretende di addossare i costi di realizzazione del un nuovo impianto fognario, necessario a far fronte alle edificazioni avvenute dopo la suddetta data, a tutti i proprietari !

4 – Sulla disponibilità del Comune a finanziare l’ampliamento dell’impianto fognario.

Il Comune è disponibile a finanziare con proprie risorse la realizzazione del progetto oppure a fare specifica richiesta di finanziamento agli enti preposti ? Anche se la recente delibera del 21 gennaio u.s. muove in altra direzione, la domanda non è né oziosa, né provocatoria. Il Comune, infatti, non ha un titolo legittimo per imporre autoritativamente ai Partecipanti/proprietari di Costa Paradiso la spesa per l’ampliamento di un’opera pubblica, tanto più se l’infrastruttura che vuole ampliare è di sua proprietà. Su queste basi, ATCP intende di impugnare la suddetta delibera, nella parte in cui attribuisce i costi di realizzazione dell’ampliamento ai Partecipanti/proprietari, ma si ha ragione di ritenere che altri lo faranno. Insomma, la procedura intrapresa dal Comune non avrà vita facile. L’alternativa è che il Comune, valutata la situazione complessiva, decida di attivare preventivamente una trattativa con i Partecipanti/proprietari per trovare possibili soluzioni concordate, dove il Comune assuma, anche attraverso finanziamenti pubblici, nazionali o comunitari, il ruolo di finanziatore principale e di esecutore dell’opera, decisamente ridimensionata rispetto al progetto iniziale, con una eventuale quota di contribuzione da parte dei Partecipanti/proprietari. E’ una strada non facile, ma è l’unica praticabile e che potrebbe tentare di percorrere.

5 – Necessità di un tavolo di confronto fra i Partecipanti/proprietari di C.P. ed il Comune di Trinità.

In conclusione, il compito del Comune di Trinità a Costa Paradiso è quello di esercitare il ruolo che la legge gli assegna sia in relazione all’attività di gestione delle opere di urbanizzazione, sia per ciò che riguarda la corretta gestione dei servizi pubblici correlati alle opere stesse. Inoltre, va richiamato un altro fondamentale compito spettante al Comune: quello di tutelare il suo patrimonio naturale, correggendo gli errori del passato ed impostando una politica di sviluppo turistico, che armonizzi gli interventi edilizi con una rigorosa difesa dell’ambiente e del paesaggio, l’unica fonte di ricchezza stabile nel tempo per gli abitanti del territorio. Ma analogo dovere sussiste per i servizi pubblici, correlati alle opere di urbanizzazione, la cui titolarità il legislatore espressamente affida all’autorità amministrativa e che, dunque, non possono essere svolti da un gestore privato, come la Comunità.

Un tavolo di confronto col Comune, necessario per la soluzione delle problematiche di Costa Paradiso, non può che partire da questi fondamentali aspetti.

Ferdinando Mulas

Presidente ATCP

presidenza@atcp.it