• Ferdinando Mulas

Capitolo 2 - Condominio orizzontale? Si e subito!


Dopo aver analizzato la settimana scorsa nel Capitolo 1 della mia rubrica i due orientamenti che, di fatto, oggi si fronteggiano a CP, proseguo il mio viaggio affrontando il tema fondamentale della qualificazione giuridica della Comunità, che, allo Stato, è ancora una cosa oscura.

Premetto che i problemi attuali del territorio, a mio giudizio, derivano in gran parte dall’incertezza che caratterizza il profilo giuridico di Costa Paradiso. Sulla base di questa incertezza si è sviluppato e consolidato un modello di gestione, nato 40 anni fa, che purtroppo è stato e viene ancora difeso da una schiera di agguerriti conservatori. Proverò in questo articolo a spiegare perché il condominio orizzontale è, per la Comunità, la qualificazione più idonea ad assicurare un modello di gestione tale da soddisfare gli interessi di tutti i Partecipanti.

La Corte di Cassazione nell’ultima sentenza, riguardante Costa Paradiso ha individuato come forma giuridica applicabile al comprensorio la figura del consorzio di urbanizzazione, definendola, tuttavia, figura atipica, caratterizzata dall’esistenza di una stabile organizzazione di soggetti, funzionale al raggiungimento di uno scopo non lucrativo ed assimilabile ad una associazione non riconosciuta. Purtroppo, la specifica disciplina riservata alle associazioni non riconosciute si riduce a poche norme del codice civile (artt. 36,37,38) e del codice di procedura civile. Perciò, questa figura è del tutto inidonea ad assicurare un regime legale della Comunità tale da consentire una gestione certa e trasparente del complesso dei rapporti che caratterizzano la Comunità stessa.

La necessità di un cambiamento vero si fa pressante in questi tempi in cui stanno venendo a galla una serie di problemi che hanno una ricaduta diretta sulle tasche di noi proprietari. A parte la recente questione dell’ammanco di 55.000 €, tre casi su tutti:

  1. La fognatura. Ci si chiede chi debba farla, chi debba pagarla perché non si capisce mai cosa l’attuale Comunità possa o non possa fare. Può valere tutto e il contrario di tutto a seconda delle opinioni, dell’orientamento e degli interessi di chi siede nel CdA. Ci si affanna a difendere l’attuale modello di gestione perché in questo modo tutti possono dire la propria senza essere smentiti. ATCP, sempre in difesa dei proprietari, ha promosso un ricorso al Tar su queste questioni, perché si faccia chiarezza.

  2. La questione se la Comunità debba ancora gestire in proprio servizi che sono, per legge, servizi di competenza pubblica (così facendoli pagare ai proprietari 2 volte) alla luce della riforma fiscale sugli immobili e la nascita della tassa sui servizi (TASI).

  3. Il problema, non ultimo, della morosità. Come è nata? Chi doveva richiedere le quote? Ci sono degli obblighi? Delle responsabilità?

Nel 2012 (e successivamente nel 2014) il Legislatore è intervenuto riformando le norme del Codice Civile che disciplinano il Condominio. Da allora ATCP chiede a gran voce che la Comunità cessi di essere una entità dai contorni non ben definiti per qualificarsi definitivamente come Condominio Orizzontale, la figura giuridica disciplinata dal legislatore che meglio corrisponde alla realtà di fatto del territorio di Costa Paradiso e che meglio tutelerebbe i diritti e gli interessi dei Partecipanti.

Per completezza di informazione per chi legge, come prova di quanto affermo, ho voluto mettere in fila tutte le norme che disciplinano il Condominio (dall’articolo 1117 c.c. fino all’articolo 1138 del c.c.) che potete consultarle a questo link.

Voglio anche sgomberate il campo dallo scetticismo verso il cambiamento. La stragrande maggioranza di noi vive in un condominio o ne ha in qualche modo a che fare (anche a Costa Paradiso). Per cui tutti sappiamo come viene disciplinata la vita quotidiana in un condominio e non ha bisogno di essere presentata. Ai fini pratici, dobbiamo solo deliberare in assemblea di riconoscerci nelle norme del condominio del Codice Civile. Una cura semplice e veloce ma dai risvolti epocali per CP.

Ecco gli aspetti principali a confronto:

L’organo di Governo

Situazione attuale:CdA composto da 3 a 9 persone (noi ne abbiamo sempre visto 9, chissà perché…) che hanno la funzione di governo. CdR che ha la funzione di controllo e di rappresentanza dei proprietari.

Condominio orizzontale:Un singolo amministratore avente specifiche qualifiche obbligatorie. (niente gente improvvisata insomma) Può essere affiancato da un consiglio di condominio elettivo, che ha la funzione di indirizzo, di guida e di controllo.

La responsabilità

Situazione attuale: La responsabilità è in capo al Presidente del CdA o di chi ha agito in nome della Comunità

Condominio orizzontale: In capo all’amministratore che, equiparato ad un professionista, deve stipulare una assicurazione per risponderne anche economicamente, al suo operato negligente.

I compiti

Situazione attuale: I compiti affidati al CdA sono ampi e non circoscrivibili (causa costante di controversie). Il Presidente può a sua discrezione delegare compiti e funzioni ai singoli consiglieri.

Condominio orizzontale Gli obblighi e i doveri dell’amministratore sono perfettamente disciplinati ed elencati cancellando tutte le zone grigie. (articolo 1130 c.c.).

La nomina

Situazione attuale: Il CdA viene nominato da chi presenta più deleghe in assemblea. Dalla seconda convocazione qualsiasi maggioranza è legittimata. Non è richiesto nessun quorum

Condominio orizzontale:In seconda convocazione sono necessari 1/3 dei millesimi e 1/3 dei rappresentati (anche delegati)

La delega

Situazione attuale: Il proprietario unico del lotto può delegare chi vuole. Qualora il lotto sia di proprietà di più di un partecipante, riporto esattamente quanto prevede l’attuale regolamento all’articolo 55: “i comproprietari sono obbligati a designare un loro rappresentante per le votazioni nelle assemblee. In mancanza il primo proprietario che si presenta avrà diritto al voto per l’intero lotto”

Condominio orizzontale:nel caso di condomini con più di 60 persone, deve essere nominato obbligatoriamente un rappresentate per ogni condominio. Il proprietario unico del lotto può delegare chi vuole. Chi riceve le deleghe non può rappresentare più di 1/5 dei millesimi complessivi.

La durata del mandato

Situazione attuale:Resta in carica 3 anni

Condominio orizzontale:Resta in carica 1 anno, con possibilità di proroga di anno in anno.

La morosità

Situazione attuale: si è accumulata negli anni una grande morosità (per motivi più disparati) e non si capisce chi, in che termini e in che modi doveva e deve riscuotere le quote non pagate.

Condominio orizzontale: l’amministratore ha l’obbligo di procedere anche per via giudiziaria entro e non oltre i 6 mesi dall’approvazione del bilancio (che sarebbe annuale e non triennale) delle quote non versate.

Ricapitolando, con il condominio orizzontale avremmo un amministratore unico, un professionista e non persone improvvisate, il quale avrebbe compiti precisi di gestione, di cui è direttamente responsabile, anche economicamente. Ogni anno dovrà riguadagnarsi la conferma con una gestione positiva, e potrebbe essere tranquillamente sostituito da un altro professionista. (a Milano ho imparato in prima persona nel mio condominio l’usanza del “cambiare amministratore indipendentemente dai fatti, anche eccellenti, ogni 3 anni per non creare gruppi di potere”. Una usanza che varrebbe la pena adottare in tutti i sistemi governativi) Sarebbe la fine di correnti, gruppi di potere e di interessi. Qualora l’operato dell’amministratore fosse difforme da quanto prevede l’articolo 1130 c.c. può essere rimosso subito con richiesta di indennizzo.

Sarebbe facile fissare una assemblea in agosto per favorire la massima rappresentanza e trasparenza (anche questo aspetto è disciplinato perfettamente). Per la costituzione delle assemblee è richiesto un quorum in seconda convocazione di almeno 1/3 dei millesimi e dei rappresentanti evitando situazioni in cui pochi millesimi decidono per tutti. Tuttavia, per evitare casi di impossibilità a raggiungere il quorum (tipico di Costa Paradiso in cui le assemblee non raggiungono il 40% dei millesimi) analogamente a quanto previsto dal Regolamento attuale della Comunità, i grandi condomini (es: maya) dovrebbero nominare un rappresentate unico per l’assemblea (un rappresentante qualsiasi, non necessariamente l’amministratore di condominio come è prassi oggi a CP). Col modello di condominio, la nomina di un rappresentate diventa obbligatoria, altrimenti viene fatta dal Giudice. In questo modo, il Legislatore ha voluto garantire la governabilità attraverso la rappresentatività in assemblea.

Verrebbe meglio affrontato il più grande problema della Comunità, la morosità. La riscossione delle quote è un obbligo dell’amministratore, il quale non può esimersi da farlo. Tale obbligo deve essere ottemperato entro e non oltre i 6 mesi dall’approvazione del bilancio. Ne risponderebbe lui in prima persona economicamente. È evidente che nel giro di 6 mesi il problema della morosità verrebbe arginato e sanato.

La fiscalità. Essendo un condominio ufficialmente riconosciuto avremmo tutte le agevolazioni fiscali previste dalla legge (che tutti quanti usufruiamo quotidianamente) che oggi ci sono precluse, con un notevole risparmio per i partecipanti.

Il Legislatore afferma che il condominio è costituito di fatto e non richiede nessun atto ufficiale. Dobbiamo solo provvedere a deliberarlo attraverso un’assemblea ad hoc, che potremmo definire costituente.

Le riflessioni

Alla luce di ciò, mi domando, perché l’attuale C.d.A. continua ancora a difendere la nostra entità di associazione non riconosciuta? Che vantaggi pratici ci porta?

  • Vantaggi fiscali? Assolutamente no, purtroppo!

  • Vantaggi di efficienza? L’attuale incertezza di gestione sta comportando la paralisi.

  • Per trasparenza? Il condominio obbliga alla trasparenza, l’attuale modello di gestione della Comunità nemmeno la contempla.

  • Per responsabilità? Il Condominio ne definisce i contorni e la disciplina, la Comunità??

  • Per professionalità? La Comunità non prevede nessun livello minimo di professionalità.

  • Per chiarezza normativa? Non serve rispondere…

A causa di questa mancanza di chiarezza Costa Paradiso sembra essere diventata una arena. Non si capisce, tuttavia, la materia del contendere e i contendenti, si avverte solo un clima di polemica continua. Tutti parlano, tutti accusano, tutti recriminano, tutti ti tirano per la giacchetta. Ultimamente è diventata di moda da parte di alcune frange che sostengono il C.d.A. la demonizzazione degli operatori economici. Sembra che i proprietari debbano (e un po’ lo hanno fatto con ex Unione Proprietari) restare uniti per potersi contrapporre a costoro. Io penso che CP abbia bisogno degli operatori economici come loro hanno bisogno di noi semplici proprietari. Anzi, vanno creati rapporti di proficua e serena collaborazione nel rispetto delle parti. Oppure pensiamo di vivere senza i supermercati? Senza le agenzie che affittano le nostre case? Senza ristoranti? Senza locali? E per quale motivo tutto ciò? Dobbiamo dividerci per il lavoro che facciamo? Non per quello che vogliamo per CP?

Vogliamo conservare la Comunità immutata o vogliamo riformarla?

Vogliamo risolvere i nostri problemi o continuare a rimanere quello che siamo?

Queste sono le vere domande. Il vero motivo di differenza. Ci sono generali di battaglie che ci chiamano ogni tre anni alle armi per una guerra tra di loro, ma che non ci riguarda, non è nostra. Nel 2013 era la guerra contro gli operatori economici, quale sarà il prossimo nemico da combattere? Il vero nemico comune di tutti noi, è l’incertezza. L’incertezza generata dalla natura giuridica di questa Comunità e da tutti i generali che ci chiamano alle armi per difenderla. Qualcuno diceva “trova un nemico e radunerai le folle”. Io dico, ascolta chi ti chiama alle armi e lascialo da parte.

È arrivato il momento di mettere in panchina i leoni dell’arena, quelli che ruggiscono, che hanno il fiato corto di mille battaglie, rancorosi e permalosi. Quelli che mordono il primo che osa ribellarsi. Quelli che vivono nella costante ricerca di un nemico per continuare a sentirsi qualcosa. Incapaci di vedere il mondo con gli occhi del presente. Irriducibili nostalgici. Quelli che hanno governato la Comunità negli ultimi 20 anni senza mai migliorarla.

Condominio orizzontale sì, perché è arrivato il momento di fare chiarezza a CP. Di cancellare gruppi di potere, correnti, liti, discussioni, benpensanti, generali di battaglie e istigatori di folle. Perché ci costerebbe molto meno. Affidiamo la guida ad un vero professionista del settore pagato per lavorare per noi. Non un politico di turno dalle mirabolanti promesse che molta meno fiducia ispira di un professionista al nostro servizio. Basta con questi salvatori e conservatori della patria, che si offrono di lavorare gratis. La responsabilità da che mondo è mondo viene remunerata. Altrimenti nascono solo sospetti e conflitti di interessi.

La crisi della Comunità oggi è lo specchio della crisi di Costa Paradiso.

Riconsegniamo CP ai legittimi proprietari con un atto di autogoverno rimesso all’assemblea, così da ristabilire chiarezza, serenità e fiducia nella legge.

Serve un vero cambiamento nel sistema complessivo di gestione di Costa Paradiso.

Il capitolo 3, l'ultimo, in arrivo per venerdi 6 marzo, tratterà il tema controverso dei rapporti da adottare col Comune di Trinità, e quindi il grande tema dei servizi e della lottizzazione.

Stefano Angeli

Membro del Consiglio Direttivo di ATCP

stefano.angeli@atcp.it